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潍坊市物业管理条例(征求意见稿2020.3)

来源:潍坊市住建局

潍坊市物业管理条例

(征求意见稿)

 

第一章 总 则

第二章 监督管理

第三章 业主及业主组织

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附 则

 

第一章 总 则

第一条【立法宗旨】 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业管理当事人的合法权益,营造良好的居住、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【物业管理含义】 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【管理原则】 物业管理应当坚持党的领导,遵循业主自治、专业服务、行业自律、政府监督相结合的原则。业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立党的基层组织,开展党的活动。

把物业管理纳入社区治理体系,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会(物业管理委员会)和物业服务企业议事协调机制。

第二章 监督管理

第四条【政府职责】 市、区县人民政府应当加强对物业管理工作的领导,建立物业管理工作综合协调机制,协 调解决物业管理工作中的重大问题。将物业管理纳入现代 服务业发展规划,健全完善市场化、专业化、规范化、标 准化的物业管理机制,大力发展物业经济。

第五条【主管部门职责】 市、区县住房和城乡建设部门负责对物业管理活动的监督管理,具体履行下列职责:

(一)负责管理住宅专项维修资金并对资金使用情况进行监督检查;

(二)指导老旧住宅小区改造和既有住宅加装电梯工作;

(三)建立物业管理“双随机一公开”制度开展物业 管理巡查工作,依法查处物业管理中的违法行为;

(四)依法开展行政调解工作,指导物业服务行业建立调解组织;

(五)统筹、协调物业管理培训与宣传工作;

(六)法律、法规规定的其他职责。

市住房和城乡建设部门应当研究拟定物业管理规划、标准、规范和政策措施,建立物业管理信息化平台和信用系统, 制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本。

区县住房和城乡建设部门应当指导街道办事处、乡镇人 民政府开展物业管理工作,负责物业管理区域的划分、物业承接查验和物业服务合同备案、业主委员会和物业管理委员会备案、物业用房管理、物业服务企业信用信息的归集、入 档、评价,协调指导街道办事处、乡镇人民政府依法处理物业管理中的纠纷等工作。

第六条【相关部门职责】 市、区县人民政府有关部门、单位在物业管理活动中应当履行下列职责:

(一)发展改革部门负责会同物业管理行政主管部门依法制定、发布实行政府指导价的物业服务收费基准价及其浮动幅度,依法查处物业管理区域内乱收费及其他价格违法行为;负责协调供电企业对专业经营设施设备的投资建设、维护、管理,协调做好未移交的既有供电专业经营设施设备的交接工作;负责拟订电动汽车充电设施发展规划和扶持政 策;法律、法规规定的其他职责。

(二)公安部门负责依法查处物业管理区域影响公共安全和公共秩序的违法行为;负责指导物业服务企业制定、完善内部治安保卫制度,落实治安防范措施,对监控安防、保 安服务、车辆停放、违规养犬等实施监督检查;法律、法规 规定的其他职责。

(三)民政部门负责将物业管理纳入社区治理体系,建 立完善社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制和网格化物业管理体系;指导物业服务企业开展居家养老等家政工作;指导物业行业党的组织建设;法律、法规规定的其他职责。

(四)司法行政部门负责指导物业管理矛盾纠纷的行政调解和人民调解工作;法律、法规规定的其他职责。

(五)财政部门负责研究拟订老旧小区整治改造、既有住宅增设电梯和智慧物业建设等财政补助政策;制定老旧小区物业管理奖补政策;会同物业行政主管理部门制定物业行业培训、产业做大做强的财政扶持政策;法律、法规规定的其他职责。

(六)自然资源和规划部门负责对物业管理区域内物业服务用房、社区居民委员会用房、政务管理用房、停车位、电动(汽)车充电设施、快递服务设施以及其他配套建筑与设施设备的规划配置。指导老旧小区改造相关规划设计编制和既有多层住宅加装电梯规划审查工作;法律、法规规定的其他职责。

(七)城管执法部门负责依法查处违法搭建建筑物、构 筑物,损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;破坏房屋外立面,乱设摊点、户外广告;占用和损坏绿地、擅自伐移树木;建筑施工噪声污染以及商业经营、餐饮娱乐等社会生活噪声污染行为;法律、法规规定的其他职责。

加快供热直供改造、供热分户计量和自来水“一户一表” 改造,负责对供水供气供暖单位的监督管理及投诉处理;指导协调市区老旧小区供排水、燃气、供暖等专营设施改造工作。

(八)生态环境部门负责监督、查处住宅小区企业生产造成的环境污染行为,业主或房屋使用人开设饮食服务业造成的油烟污染等;法律、法规规定的其他职责。

(九)卫生健康部门负责物业管理区域内集中式供水、二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水的卫生监督管理; 法律、法规规定的其他职责。

(十)市场监管部门负责指导物业服务标准化工作,负责公共信用信息目录内物业服务信用信息工作的指导、管理和监督;负责对电梯、机械式立体停车等特种设备实施监督检查;依法查处物业管理区域内违法、违规经营、无照经营 等违法行为;法律、法规规定的其他职责。

(十一)人防部门负责监督检查物业管理区域内人防工程的维护管理工作,依法查处侵占、拆除、损坏人防工程的 行为;法律、法规规定的其他职责。

(十二)大数据部门负责将智慧物业纳入新型智慧城市的规划和建设;指导物业服务企业做好智慧物业和智慧住区建设;法律、法规规定的其他职责。

(十三)体育管理部门负责指导新建住宅小区体育设施规划建设和验收工作;负责老旧小区改造中体育设施的建 设;法律、法规规定的其他职责。

(十四)消防救援机构负责对住宅小区消防安全、消防设施的监督检查和指导;负责对住宅小区消防常识和人员的培训;负责探索建立社区微型消防站或志愿消防队;依法查处物业管理区域内的消防违法行为;法律、法规规定的其他职责。

(十五)应急管理部门负责指导物业服务企业制定物业管理区域安全生产和安全防范应急预案;指导物业服务企业做好消防监督、火灾预防、火灾扑救工作;法律、法规规定 的其他职责。

其他相关部门按照各自职责做好物业监督管理的相关 工作。

第七条【镇街职责】 街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理体系和网络化管理,并在物业管理活动中履行下列职责:

(一)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷;

(二)依据本条例规定组织成立物业管理委员会;

(三)对物业服务实施监督检查,指导监督物业服务企 业、业主以及其他物业管理当事人履行义务;

(四)负责组织确定住宅小区前期物业服务等级;

(五)参加物业承接查验,指导和监督物业管理项目的 交接工作;

(六)召集物业管理联席会议;

(七)违法行为的查处涉及多个行政执法部门的,协调相关部门联合执法;

(八)组织业主对物业服务企业、业主委员会的满意度测评和服务质量评价,评价结果作为年度考评、续聘解聘、奖励惩戒的重要依据;

(九)负责物业服务企业信用信息的采集、推送工作;

(十)发生突发事件,街道办事处、乡镇人民政府负 责落实县市区人民政府确定的各项紧急措施,指导物业服 务企业开展各项应对工作。

(十一)法律、法规规定的其他职责。

第八条【社区职责】 社区居民委员会在物业管理活动中应当履行下列职责:

(一)负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理、物业服务企业开展工作;

(二)组织召开物业纠纷调解会议,及时排查化解小区内物业管理矛盾纠纷;

(三)参加新建住宅小区物业服务等级确定和物业承接查验工作;

(四)负责无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理;

(五)协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作;

(六)业主委员会或物业管理委员会产生前代其履行职责;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第九条【协会职责】 本市支持物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制地方标准、 调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。鼓励物业服务企业加入行业协会。

第十条【专营单位职责】 按照谁收费谁负责建设、管理、维护的原则,由各专业经营管理单位负责对供水、供电、 供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施的建设和运营管理,负责安全生产;公示公开投诉和报修电话,通过采取信息化、智能化管理手段不断提高服务质量,并收费到最终用户;主动参与老旧小区专营设施改造,及时移交和接受相关设施设备;法律、法规规定的其他职责。

第三章 业主及业主组织

第十一条【业主权利】 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务提供的服务;

(二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改临时管理规约或者管理规约、业主 大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会或者物业管理委员会的工作;

(七)监督物业管理人履行物业服务合同;

(八)对物业共有共用区域、部位或者设施设备和相关场 地使用情况享有知情权、监督权和收益权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第十二条【业主义务】业主应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的

使用、公共秩序和环境卫生的维护、应对突发事件等方面 的制度要求;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会 或者物业管理委员会作出的决定;

(四)按照省和本市有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时足额交纳物业服务费用;

(六)履行房屋安全使用责任;

(七)法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

第十三条【业主自治组织成员条件】 业主委员会成员、物业管理委员会业主成员应当由热心公益事业、责任心强、具有完全民事行为能力和一定组织能力的业主担任,其候选人一般通过社区党组织推荐、居民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐等方式产生。社区党组织应当引导和支持业主中的党员、人大代表、政协委员、网格员、楼栋长积极参选。

业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会、物业管理委员会成员:

(一)本人、配偶及双方直系亲属与本物业管理区域的 物业服务企业有利害关系的;

(二)有犯罪记录、不良信用记录或者严重违反社会公 德造成恶劣影响的;

(三)因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退的;

(四)违章搭建建筑物和构筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外观、擅自改变物业使用性质、拖欠物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

(五)参加业主大会筹备委员会的业主不得担任业主委员会委员。

第十四条【物业管理委员会】 物业管理区域有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委 员会,组织业主共同决定物业管理事项:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会的;

(四)需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会 的。

第十五条【物管会组成】 物业管理委员会由社区居委会、业主、其他物业使用人代表 7 人以上组成,人数应当为单数,其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。主任由居委会代表担任,副主任由居委会指定一名业主代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内公示。

物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向区县物 业管理行政主管部门备案,并在物业管理区域内显著位置公示成员名单。

物业管理委员会的任期为三年。期限届满,仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、 乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

物业管理委员会自业主委员会产生之日起解散,并在十日内移交相关资料。

第十六条【业主大会决定事项】 下列事项由业主大会会议作出决定:

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员;

(三)审议业主大会年度计划以及预算方案;

(四)审议业主委员会工作报告;

(五)制定共有物业和共有资金使用与管理办法;

(六)选聘、续聘、解聘物业服务企业;

(七)筹集、管理和使用住宅专项维修资金;

(八)申请改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有 物业的用途;

(九)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案,确定需要全体业主公摊费用的收取标准;

(十)决定物业管理区域其他有关管理事项。前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

第十七条【业主委员会职责】 业主委员会是业主大会的执行机构,接受业主大会以及业主的监督。业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

(二)编制业主大会年度财务预算、决算方案;

(三)拟订共有物业、共有资金使用与管理办法;

(四)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(五)拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要 全体业主公摊费用的收取标准;

(六)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录、 共有物业和其他共有部分档案、会计凭证、会计帐簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;

(七)督促业主、物业使用人遵守管理规约,追缴拖欠 的物业管理费、住宅专项维修资金;

(八)定期将工作情况通报全体业主,每半年公示小区公共收益收支情况及业主委员会委员缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况;

(九)调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

第十八条【业主组织报酬】 业主大会、业主委员会的活动经费以及业主委员会委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体标准由业主大会决定。

物业管理委员会活动经费和物业管理委员会业主成员的报酬,参照前款规定执行。

实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计,审计事项由业主大会决定,审计费用从业主共有资金中列支。

第四章 物业管理服务

第十九条【项目负责制】 一个物业管理区域应当作为一个物业管理项目,由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定,指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。市、区县物业管理行政主管部门将项目经理纳入信用系统,实行备案管理。

物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会和社区委员会,并予以公示。

第二十条【合同备案】 建设单位在办理普通商品住宅预售许可证或者现售备案前,应当拟定物业服务方案,并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请确定前期物业服务等级。街道办事处、乡镇人民政府应当会同物业管理行政主管部门、发展改革部门以及社区居民委员会、建设单位, 依据小区规划建设情况、物业服务内容和标准,协商确定物业服务等级和收费标准。

物业服务等级确定后,建设单位应当依法选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起十日内将前期物业服务合同到区县发展改革部门 和物业管理行政主管部门报备。

第二十一条【服务公开】 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息,还可以通过互联网方式告知全体业主,并实时更新:

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常 维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

(五)公共水电费用分摊情况、物业管理费与住宅专项维修资金使用情况;

(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

第二十二条【社会监督】 物业管理行政主管部门和其他相关部门应当建立物业管理违法行为投诉、处理和回复制 度,在物业管理区域内集中公布相关职责、责任人、联系方 式和监督电话,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。 业主、物业服务企业和其他物业管理当事人发现违反物

业管理规定的行为,应主动向有关部门投诉举报。有关部门接到投诉举报后,应当及时对投诉举报的内容调查核实、依法处理,并按规定时限回复投诉举报人。

相关部门进入物业管理区域开展行政执法工作的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、业主应当予以配 合。

第二十三条【公共收益】 物业管理服务企业利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的,其公共收益归全体业主所有。下列收益属于公共收益:

(一)利用小区公共道路或者场地设置停车位收取的车 位场地使用费;

(二)利用电梯、场地、楼体、楼顶等共用部位、设施 发布广告的经营性收入;

(三)利用物业服务用房或者公共区域获取出租费;

(四)法律法规规定的其他应当归全体业主所有的收入。公共收益的使用,应当按照省有关规定或者业主大会的决定执行。物业服务企业可以按照公共收益的一定比例提取管理费,具体比例由业主组织同物业服务企业约定。

第二十四条【物业服务收费】 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的,由发展改革部门会同物业管理行政主管部门制定基准价和浮动幅度,报本级人民政府批准后向社会公布执行。发展改革部门要结合我市经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况,适时调整我市普通住宅前期物业服务收费标准,形成服务与收费价格定期调整机制。

实行市场调节价的,应当遵循合理、公开以及费用与服 务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业不得擅自调整约定的物业服务收费标准。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定履行物业管理义务,不得因业主拖欠物业服务费等理由,擅自实施中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热、通信等损害业主合法权益的行为。

市、区县人民政府应当建立保障性住房、老旧小区物业服务费补偿机制,制定并落实补贴政策。

第二十五条【专营单位收费】 供水、供电、供气、供暖和垃圾清运等专业经营单位应当分别按照最终用户使用 的计量器具显示的量值和业主收取费用。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,但应当向物业服务企业支付报酬。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停 止已交费用户和公共部分的服务;专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

老旧小区因地下管线、线路损耗,造成用户表和合表不一致的,损耗部分由专营单位承担,约定由业主分担时应进行公示,并到物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报备。

住宅小区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、 绿化等物业公共服务过程中的用水、用电、用气价格,按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、 用电、用气除外。

第二十六条【信用管理】 物业服务企业在市场监管部门办理登记后应当及时到所在地物业管理行政主管部门建 立企业信用档案,自觉接受监管。市物业管理行政主管部门 建立物业信用信息管理系统,向公众提供查询服务并定期公示信用评价结果。

街道办事处、乡镇人民政府应当定期向区县物业管理行政主管部门推送物业服务企业信用信息、业主满意度评价以及开展监督检查等情况,作为物业服务企业信用管理及惩戒的依据。

强化信用评价结果运用,评级结果由高到低依次为AAA、AA、A、B、C五级,将评级结果与项目招标投标、评先树优、资金奖补挂钩。

第二十七条【联席会议制度】 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度,协调解决物业管理中的问题。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,区县物业管理行政主管部门以及公安、民政、城市管理、司法行政等部门和社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理纠纷调解机制,加强与人民调解、行政调解、司法调解、仲裁、诉讼的衔接和联动,化解物业管理纠纷。

第二十八条【物业项目退出】 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并在约定的时间撤出物业管理区域。

原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出 物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业,履行下列交接义务:

(一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;

(二)移交物业承接查验的有关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

(四)结清预收、代收和预付、代付费用;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同依法终止后,物业服务企业不得以业主欠交物业管理费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。可通过联席会议进行协商解决,协商不成的通过司法渠道依法解决。

物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

第二十九条【垃圾处置】 区县人民政府生活垃圾分类管理部门应当在物业管理区域内配置标准统一的生活垃圾 分类设施。物业服务企业应当引导业主和物业使用人对生活垃圾进行分类投放。

第五章 物业的使用与维护

第三十条【承接查验】 建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务企业完成物业管理区域的承接查验,移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关档案资料,并签订物业承接查验协议,对物业承接查 验发现问题的解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等 事项作出约定。

物业承接查验时应当邀请业主代表、社区居民委员会、街道办事处、镇人民政府、区县住房和城乡建设部门现场监督,并可以聘请相关专业机构予以协助。

物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日 内,将承接查验情况向区县住房城乡建设部门备案。

第三十一条【物业服务用房】 自然资源和规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。不动产登记机构在办理房屋所有权首次登记时,应当审查此项内容落实情况,并在不动产登记簿 上对物业服务用房予以记载。

第三十二条【车位车库一】 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于 停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或 者出租等方式约定。

建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以公示, 作为购房合同附件进行约定。

物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放 汽车的,应当开放使用并保持人防功能,按照“谁投资、谁受益、谁负责”的原则,由人民防空工程停车位的使用费收益方负责维修、保养。建设单位不得出售、附赠。出租的, 每次租赁期限不得超过三年。

第三十三条【车位车库二】 为缓解老旧住宅小区停车难,经业主大会同意,并按规定办理相关审批手续后,可以 通过拓宽、平整、硬化小区路面或建设立体车库等方式增加 停车位。在不影响消防、救护等车辆通行的情况下,可对小区道路进行合理划线,设置临时停车位。停车设施改造需占用小区绿地的,可采用建设树荫车位、铺设植草砖、搭设花架等方式补偿绿化面积。

新增车位归全体业主所有,具体租用办法由业主大会决定。业主大会同车库建设投资方另有约定的除外。

第三十四条【专业设施设备移交】 新建住宅小区内的专业经营设施设备按照《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》(鲁建房字[2019]34 号)要求进行依法投资建设和移交。建设单位应当协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供热、供气等服务合同。

既有住宅小区专业经营设施设备应当移交专业经营单位维护管理。尚未移交专业经营单位的,市、区县人民政府应当组织移交;不符合移交要求的,市、区县人民政府应当组织改造,改造合格后移交专业经营单位。

专业经营单位应当依法对其投资建设和接收的专业经 营设施设备履行维修、养护、更新责任,按照与业主签订的 服务合同服务到最终用户,保证服务质量。

第三十五条【装饰装修管理】 业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前,向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。协议中应当明确装修保证 金的收取、扣除、退还和保证事项,允许施工的时间,废弃 物的清运方式、临时存放位置、委托清运费用标准以及违约责任等。

物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房 屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

已经办理登记的,物业服务企业及其工作人员不得限制或者阻挠装饰装修材料进出物业管理区域。业主、物业使用人拒不办理登记、备案手续的,物业服务企业可以按照管理 规约、临时管理规约规定禁止装饰装修车辆、施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查, 业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。业主存在破坏承重结构、乱搭乱建严重违规行为的,物业服务企业进行劝阻、报告执法部门的同时,可以采取其他临时应急措施。

因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主、物业使用 人应当负修复和赔偿责任。

第三十六条【安全防范】 物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定,制定物业管理区域安全防范应急预案,在 相关部门的指导下做好物业管理区域的安全管理工作。安全防范应急预案应当报区县相关行政主管部门和物业管理行政主管部门备案,相关行政主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

发生安全事故或者其他突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按照规定向街道办事处、乡镇人民 政府和居民委员会以及有关行政管理部门和相关专营单位 报告,协助做好相关工作。

业主、物业使用人应当对其所有或者使用的窗户、阳台、 太阳能热水器、空调外机、室外空调格栅、搁置物、悬挂物、电动(汽)车充电设施等可能影响公共安全的物品和设施及时进行检查维护,并承担安全管理责任。物业服务企业日常巡查发现存在安全隐患的,应当通知业主或者物业使用人及时处理。

第三十七条【禁止行为】 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,擅自改变门窗位置,将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方。擅自下 挖建筑物内底层地面等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物,破坏或者擅自改变房 屋外观等违反规划规定的行为;

(三)侵占、损坏楼道、绿地、道路、场地和其他物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(四违反法律法规及管理规约,擅自改变房屋用途, 擅自将住宅变为非住宅,从事餐饮、生产加工、娱乐、宾馆、教育、医疗保健等经营活动。擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途。擅自处分共用部位、共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;

(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、 有害物质,制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(六)随意倾倒垃圾、杂物、污水,露天焚烧杂物,露 天烧烤等违反市容环境卫生规定的行为;

(七)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴、乱悬挂,在公共区域私拉电线电缆,乱停乱放车辆,乱堆放物品,违规乱设摊点、占道经营的行为;

(八)擅自安装现制现售饮用水设备的行为;

(九)占用消防通道,损坏或者擅自停用公共消防设施 和器材,妨碍公共通道、安全出口畅通等违反消防管理规定的行为;

(十)擅自改变人防工程主体结构和平时使用功能,拆除、损坏人防工程设施设备的行为;

(十一)赌博、利用迷信活动危害社会,高空抛物,在公共通道、楼梯间、门厅等区域违规停放电动车、违规充电, 违规出租房屋等违反治安管理规定和危害公共安全的行为;

(十二)饲养犬只或者其他动物干扰他人正常生活以及携犬出户不系犬绳、不及时清除犬只粪便等不文明行为;

(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当报告有关部门或者街道办事处、乡镇人民政府。

第六章 法律责任

第三十八条【建设单位责任一】 建设单位有下列情形之一的,由市、区县住房和城乡建设行政主管部门给予警告, 并责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上十万元以下罚款:

(一)违反本条例第二十条规定,未按规定确定物业服 务等级,建设单位应当依法选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同并备案;

(二)违反本条例第三十二条规定,未将本物业管理区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以公示, 作为购房合同附件进行约定;

(三)违反本条例第三十四条规定,未及时移交供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备。

第三十九条【建设单位责任二】 建设单位违反本条例第三十一条规定,未按照要求提供物业管理用房的,由市、区县住房和城乡建设行政主管部门责令限期三个月内提供;逾期未提供的,责令建设单位按照本物业管理区域物业市场平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款,存入业主共有资金账户,用于租赁、购置物业管理用房,并处二十万元以上五十万元以下罚款。

第四十条【物业服务企业责任一】 物业服务企业有下列情形之一的,由市、区县物业管理行政主管部门责令立即改正,给予警告,并处五千元以上二万元以下罚款:

(一)违反本条例第二十一条规定,未公示相关内容;

(二)违反本条例第三十六条规定,未立即采取应急防范措施、及时报告相关紧急情况和进行应急维修的;

(三)违反本条例第二十四条规定,物业服务企业擅自实施中断或者以限时限量等方式变相中断业主的供水、供 电、供气、供热、通信等损害业主合法权益行为的。

第四十一条【物业服务企业责任二】 原物业服务企业违反本条例第二十八条规定,拒不退出该物业管理区域的, 由市、区县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款, 并予以通报,两年内不得承接新的物业服务项目。

第四十二条【物业服务企业责任三】 物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,由市、区县物业管理行政主管部门处以二万元以上五万元以下的罚款;情节严重的,由市物业管理行政主管部门直接列入物业服务领域失信名单,企业法人和物业小区项目负责人同步列入物业项目经理失信名单。

第四十三条【物业服务企业责任四】 物业服务企业泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚。

第四十四条【专营单位责任一】 相关专营单位违反本条例第三十四条的规定,拒绝接收移交的供水、排水、供电、 供气、通讯等设施设备或者不履行维修养护责任的,由相关专营单位主管部门给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

第四十五条【专营单位责任二】 专业经营单位违反本条例第二十五条的规定,因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和公共部分的服务或因物业服务企业拒绝代 收有关费用而停止向最终用户提供服务的,由市、区县级人民政府价格主管部门责令改正,处二万元以上十万元以下罚款。

第四十六条【业主组织责任】 业主大会、业主委员会、物业管理委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定,且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的业主委员会、物业管理委员会委员承担相应的法律责任。

业主大会、业主委员会、物业管理委员作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤 销;业主大会、业主委员会、物业管理委员作出的决定侵害 公共利益的,由街道办事处、乡镇人民政府或者区县物业管理行政主管部门责令改正,拒不改正的,由街道办事处、乡镇人民政府或者区县物业管理行政主管部门予以撤销。

违反第十七条规定,业主委员会不按时公示公共收益和收支明细的,由街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会限期改正,并约谈业委会主任;逾期不改正的,暂停相关委 员职责,直至提前进行业主委员会换届。

第四十七条【业主责任一】 业主或者物业使用人应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

违反本条例第十二条规定,业主或者物业使用人未按照约定交纳物业服务费的,业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业应当通过书面催交等方式督促其在合理限期内 支付;逾期仍不支付的可以依法通过仲裁、诉讼予以处理。业主具有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的,由人民法院依照有关规定将其纳入失信被执行人名单。

第四十八条【业主责任二】 违反本条例第三十六、三十七条规定的,由公安机关、住房城乡建设、市场监管、人 防部门、城市管理、消防等部门结合各自职责,依据有关法律、法规予以处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十九条【部门责任】 行政机关及其有关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第五十条【实施日期】 本条例自 年 月 日起施行。

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