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物企大局 | 非住宅物业管理市场“钱”途光明

1 物业服务企业竞相布局非住宅物业市场

推出独立品牌,发力商办物业领域

万科物业:2018年,推出独立子品牌“万物商企”,成立专门运营公司,进军商写市场。
绿城服务:2019年9月,推出“绿城云享”独立商写品牌,借鉴BOMA国际商业地产运营管理经验,向更高端服务品质迈进。
保利物业:2019年,推出“星云企服”商办物业服务品牌,为企业提供高效、人文、只能的赋能星商办物业服务。

借政策红利,拓展公建物业领域

碧桂园服务:承接辽宁省高速公路服务区项目,整合凤凰优选、凤凰会等优质资源,将高速服务区打造为区域商业综合体;为背景大兴国际机场南航基地提供物业服务。

招商积余:为泸州市江阳区人民法院、港澳大桥等提供物业服务。

中海物业:为澳门房屋局管辖下的社会房屋物业、香港九龙站、香港13家司法机构等提供物业服务。
探索城市服务,延伸服务边界

碧桂园服务:2018年发布“城市共生计划”,并基于城市公共空间的12个细分领域场景,推出了包含AI城市公共空间的12个细分领域场景,推出包含AI城市公共服务、DC数字城市综管服务和IS产业协同运营服务在内的城市服务2.0产品,探路城市服务新蓝海。

保利物业:在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局城市服务,之后又接管辽宁省东港市孤山镇城镇沟渠改造绿化、垃圾中转建设、停车场设计、公厕改造、开放式小区物业管理等一系列公共服务。

龙湖智慧服务:组建“龙湖悦来城市管理有限公司”,定位新型城市管理综合服务提供商,从城市照明设备、道路预警设备、城市水系规划、市政绿化、安防等各方面,与政府运营管理部门形成配合,打造城市一体化的物业系统。

万科物业:联合大横琴城资打造“物业城市”,通过“专业服务”+智慧平台+行政力量相融合的方式,对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”。

2 物业服务企业拓展非住宅市场的诱因

非住宅物业管理市场空间大

非住宅领域主要包括商业物业、办公物业、公众物业、学校物业、医院物业以及产业园区物业等。根据国家统计局数据,2000-2019年,全国商业营业用房、办公楼、场馆类用房、科研及教育用房、医疗用房的累计竣工面积分别为15.67亿平方米、4.32亿平方米、4.93亿平方米、17.69亿平方米及4.64亿平方米。截至2019年底,全国各类产业园区已超1.5万个,包括国家级开发区600余家,省级开发区2000余家,市场容量巨大。

同时,随着“机关及企事业单位后勤服务社会化改革”和“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策的推出,不断为学校物业、医院物业、公众物业等非住宅业态释放市场空间,给物业服务企业带来业务增量机会。

非住宅业态物业费高于住宅物业

从物业服务百强企业在管项目来看,2019年,百强企业办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/㎡/月,分别为6.99元/㎡/月、6.28元/㎡/月、6.22元/㎡/月;公众物业、产业园区物业、学校物业服务费分别为3.38元/㎡/月、3.31元/㎡/月、3.25元/㎡/月;住宅物业服务费最低,为2.09元/㎡/月。非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体,对于物业费的上涨相对不敏感,较住宅物业更易提价。

非住宅业态物业费收缴率高于住宅物业
 
从百强企业收缴率来看,非住宅各业态收缴率均高于住宅业态。面向单一业主的医院物业收缴率最高,达98.72%;公众物业、学校物业的收缴率分别为98.42%、98.25%;面向企业收费的办公物业、产业园区物业,因企业支付能力较强,收缴率较高,分别为97.50%、97.22%;商业物业由于以中小商户为主且商铺众多,收缴率相对偏低,为93.33%,但也高于住宅物业收缴率;由于住宅物业面向支付能力和意愿最低的自然人,收缴率最低,为91.63%。
非住宅物业市场竞争相对不激烈
 
当前多数物业管理公司的业态都集中在某一领域,尚未出现横跨多个非住宅物业业态的龙头企业。而且从2020中国物业服务百强企业来看,有95.49%的企业布局住宅业态,而涉足学校物业、公众物业和医院物业的企业最少,数量占比分别为52.46%、43.44%和32.38%,非住宅物业市场还有待于企业进一步开发。
住宅物业市场参与者众多,且彼此之间没有细分市场的壁垒,竞争更为激烈。而非住宅物业赛道众多,各个业态存在不同特征,存在专业技术门槛,竞争相对较小。专业技术能力是获取非住宅业态项目的核心竞争力,而公司的行业经验、行业口碑是非住宅业务物业管理的重要壁垒,细分赛道的管理经验有利于企业继续深耕赛道。而且,非住宅物业中的一部分公建物业(例如政府大院,军队营区等),一些企业具备相关管理资质,这在一定程度上也降低了细分赛道竞争的激烈程度。

3  物业服务企业布局非住宅物业面临的挑战

1) 进入门槛高

非住宅业态多样造就了该领域细分赛道众多,但进入壁垒较高,需要物业服务企业具有较高的各业态物业服务专业能力。

2) 续约率低

住宅物业管理公司更迭需要通过业委会,目前业委会在全社会的普及度并不高,所以住宅物业的续约相对是容易的,而非住宅物业续约的难度会更大,单一业主或较少业主更换物业公司的可能性更大。

3)理模式需顺势调整

多业态物业服务要求物业服务企业在管理模式上顺时而变,顺势而变,否则过多的业态物业服务会拖累整体服务质量和运营效率。

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